Цены на элитную недвижимость в РФ: парадокс дороговизны и отставания

Согласно рейтингу The Wealth Report от NF Group, три российских города — Москва, Санкт-Петербург и Сочи — оказались среди самых дорогих в мире по стоимости элитного жилья. Это при том, что метро переполнено, школы не справляются с наплывом новоселов, а комфортная городская среда зачастую остается лишь на бумаге.

Москва заняла 7-е место: за миллион долларов здесь можно купить всего 36 квадратных метров премиального жилья — почти столько же, сколько в Лос-Анджелесе. Сочи расположился на 12-й строчке (41 кв. м), а Санкт-Петербург — на 22-й (87 кв. м).

Показательна динамика роста: за последние пять лет площадь элитного жилья, доступного за миллион долларов, сократилась в Москве на 57%, в Санкт-Петербурге — на 51%, в Сочи — на 45%. Быстрее рос только Дубай (почти втрое с 2020 года). В то же время в Гонконге цены не изменились, а в Лондоне и Мельбурне даже снизились (в пределах 7%).

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик отмечает: «Рост цен на жилье в России давно перестал объясняться только себестоимостью строительства или рыночным спросом. Мы наблюдаем ситуацию, при которой квадратный метр дорожает быстрее доходов населения, а качество городской среды — транспорт, экология, общественные пространства, социальная инфраструктура — порой остается на прежнем уровне».

По его словам, российская модель девелопмента долгое время была ориентирована на продажу «голых» квадратных метров, а не на создание городской среды. «Девелоперу выгоднее увеличить плотность застройки и минимизировать издержки на общественные пространства, чем инвестировать в долгосрочное качество жизни», — поясняет Зубик. В результате возникают дорогие кварталы с перегруженными дорогами, нехваткой школ и слабой инфраструктурой.

Эксперт связывает это с тем, что жилье в России стало прежде всего финансовым активом. «На фоне ограниченных инструментов для сохранения капитала недвижимость воспринимается как „тихая гавань“ для инвестиций», — говорит он. Льготная ипотека и масштабный частный капитал перегрели рынок: попытки государства сделать жилье доступнее привели к тому, что деньги просто встроились в стоимость квартир.

Даже внутри страны разрыв между ценами и качеством заметен. В Москве городские власти стараются контролировать плотность застройки, но, как отмечает Зубик, «всё равно новые кварталы нередко заселяются быстрее, чем появляются школы, поликлиники, детские сады и полноценные транспортные связи».

Отдельный феномен — Сочи. Эксперт Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев говорит: «Сейчас это не только центр внутреннего туризма, но и место релокации обеспеченных людей. Рынок имеет сильные ограничения по площади земли между морем и горами. География там сама создает дефицит. А дефицит плюс богатый спрос — это почти всегда взрывной рост цен».

Сочи превратился во «внутренний русский Лазурный берег», однако с оговорками: элитный жилой комплекс может столкнуться с блэкаутами, прорывами канализации и хаотичной застройкой. «Это трофейная недвижимость, — добавляет Белолипцев. — Для многих состоятельных людей квартира стала аналогом валютного депозита».