Эксперты разъяснили ситуацию с семейной ипотекой
Семейная ипотека сохраняется, однако с обновленными условиями.
Начало 2026 года принесло ипотечному рынку проблемы. Появилась информация, будто крупнейшие российские банки прекратили выдавать семейную ипотеку, что вызвало бурную реакцию в соцсетях. Среди упомянутых организаций фигурировал, например, Россельхозбанк, чья пресс-служба опровергла эти данные, подтвердив: «продолжает принимать новые заявки по семейной ипотеке и выдавать уже одобренные».
Однако, как сообщает РБК, Т-Банк действительно приостановил выдачу таких кредитов на срок от одной до полутора недель.
Официальные ведомства постарались успокоить рынок. В Минфине заявили, что «никаких ограничений для банков в выдаче семейной ипотеки не вводилось», а кредитные организации работают по действующим правилам. Это порождает вопрос о реальных ожиданиях от ипотечных программ в 2026 году и источниках слухов.
Ажиотажный спрос перед ужесточением правил
Валерий Тумин, эксперт рынка недвижимости и директор рынков России и СНГ fam Properties, пояснил, что с 1 февраля вступают в силу новые правила выдачи семейной ипотеки. Это может объяснить временную приостановку приема заявок некоторыми банками. По новым условиям, семья имеет право на один льготный кредит, а супруги автоматически становятся созаемщиками.
«Это закрывает схемы с оформлением двух кредитов на каждого супруга и донорские программы», — отмечает Тумин. По его словам, ожидание изменений спровоцировало ажиотажный спрос: декабрь стал рекордным по объему выдач семейной ипотеки. Многие семьи стремились «успеть вскочить в последний вагон» до ужесточения условий.
Массовые заявки подавали семьи, рассчитывавшие на старые, более мягкие условия. Этот всплеск, вероятно, стал фоном для текущего информационного «перегрева».
Дополнительным фактором давления на банки Тумин называет сокращение господдержки: «С 1 января государство сократило компенсацию кредитным организациям на 0,5 процентного пункта, что влияет на экономику программы».
В результате банки вынуждены пересчитывать рентабельность продукта. Как разъясняет эксперт, часть игроков повысила требования к первоначальному взносу до 30–50%, другие ввели временную приостановку приема заявок.
Льготная ипотека — это не благотворительность
Более жесткую позицию занимают банкиры. Анастасия Кудрявцева, советник председателя правления Национального Банка Сбережений, отмечает, что временная приостановка выдачи семейной ипотеки крупными банками может выглядеть логичной, учитывая, что «для банка ипотека с господдержкой — это не благотворительность, а сложный финансовый инструмент, где маржа минимальна, и любые изменения условий сразу делают продукт либо убыточным, либо слишком рискованным».
С точки зрения банков, такая пауза может быть стандартным управленческим шагом: «Банки анализируют обновленные параметры программы, оценивают нагрузку на капитал и только после этого принимают решение — возвращаться в программу, корректировать условия или ждать дополнительных разъяснений от регуляторов».
Краткий перерыв для переоценки изменяющихся условий — нормальная практика, говорит Кудрявцева. Она напоминает, что банки действовали аналогично в предыдущие годы при серьезных изменениях льготных программ.
«Дом.РФ» остается оптимистом
Несмотря на тревожные заголовки в соцсетях, эксперты сходятся во мнении, что для семей ситуация не критична. Крупнейшие банки продолжают принимать заявки, а программа сохранена до 2030 года со ставкой 6%.
«Да, с февраля правила станут жестче, но это не закрытие программы, а ее адресная настройка под тех, кто действительно нуждается в поддержке», — поясняет Тумин.
Более того, он уверен, что новые механизмы могут расширить возможности заемщиков. По словам эксперта, вступают в силу новые правила рефинансирования комбинированных кредитов: можно будет отдельно рефинансировать рыночную часть с сохранением льготной ставки на первые 6–12 миллионов рублей.
Анастасия Кудрявцева также призывает не поддаваться панике: «Исторически такие паузы чаще всего заканчивались либо возобновлением выдач, либо перераспределением спроса в пользу других банков, которые быстрее адаптировались к новым условиям».
Таким образом, временная приостановка семейной ипотеки, подтвержденная пока лишь одним банком, — не кризис, а перенастройка рынка. Государство делает программу более адресной и управляемой, банки — более осторожной и экономически выверенной, а заемщики переходят от ажиотажного спроса к осознанному планированию. Стоит отметить прогноз «Дом.РФ»: в 2026 году банки могут выдать около 1,1 миллиона ипотечных кредитов на сумму 4,6 триллиона рублей, что на 20% больше, чем в 2025 году.
