Ипотека для избранных: триллионы в новостройках при высоких ценах
В 2025 году граждане России направили 1,7 триллиона рублей собственных сбережений на приобретение жилья в новостройках. Согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», из этой суммы 1,1 триллиона рублей составили покупки полностью за наличные, а около 600 миллиардов рублей пришлось на первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Для сравнения, общая выручка девелоперов от продаж нового жилья достигла 5,2 триллиона рублей.
Эти показатели особенно контрастируют с резко возросшими требованиями к доходам заемщиков. Чтобы получить ипотечный кредит в Москве, теперь необходимо зарабатывать 267 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге необходимый доход составляет около 194 тысяч рублей, в Казани — 161 тысячу рублей. Доход от 100 тысяч рублей в месяц требуется уже в 9 из 16 регионов, где анализировались условия кредитования.
Формально рынок демонстрирует активность: сделки заключаются, деньги поступают, строительство продолжается. Однако массовый покупатель постепенно вытесняется с ипотечного рынка, а его место занимают лица с очень высоким уровнем дохода. Это отдаляет рынок от цели массовой доступности жилья.
Рынок для заемщиков с высокими доходами
Треть всех средств в новостройках — это собственные деньги населения, а не заемные. Это смещает характер рынка: он становится менее зависимым от доступности кредитов и больше — от восприятия недвижимости как надежного долгосрочного актива. Люди вкладывают накопления в квартиры, ожидая их постоянного роста в цене.
«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — объясняет Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. — Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».
По мнению Зубика, смягчения условий не предвидится, так как банки уже работают с максимально платежеспособной аудиторией. «Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — констатирует эксперт. Он отмечает, что ипотека превратилась в продукт для узкого круга высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей, а для остальных требуются альтернативы: рассрочки, помощь семьи или продажа других активов.
Ипотека только для избранных
«Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки», — согласен ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL. Он полагает, что даже при возможном снижении ключевой ставки ипотечные ставки не скоро станут по-настоящему доступными.
«Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен. Пока же это время вынужденного ожидания для большинства покупателей», — говорит Креер.
Эксперт добавляет, что именно поэтому всё больше сделок совершается либо без ипотеки, либо с минимальным заемным плечом. Люди с накоплениями предпочитают не ждать, а фиксировать средства в понятном активе.
Почему недвижимость привлекает инвестиции
«Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)», — рассказывает Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан».
Однако другие эксперты менее оптимистичны. Андрей Креер считает, что льготные программы лишь маскируют фундаментальную недоступность кредита. Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties, отмечает, что не стоит ждать снижения цен на жилье.
«Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Влияние на цены прямое. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость. Более того, объемы нового строительства сокращаются — девелоперы стали осторожнее, что создает дефицит предложения. В итоге цены держатся и продолжают расти, пусть и медленнее, чем в предыдущие годы», — говорит Тумин.
Таким образом, рынок новостроек в России демонстрирует парадоксальную ситуацию. С одной стороны, фиксируются рекордные объемы собственных средств инвесторов и высокая выручка застройщиков. С другой — ипотека становится практически недоступной для большинства населения, продолжая привлекать значительные финансовые потоки.
