Ипотека недоступна для 83% россиян: причины и прогнозы
В России ипотека стала индикатором социального неравенства, разделив население на узкую группу обеспеченных заемщиков и абсолютное большинство, для которого такой кредит недоступен.
Согласно официальным данным, рыночная ипотека недостижима для как минимум 83% граждан. Как сообщают «Известия», более 80% россиян имеют ежемесячный доход ниже 100 тысяч рублей.
При текущих ставках и ценах на жилье платеж за квартиру площадью около 40 кв. м достигает 60 тысяч рублей в месяц. Банки требуют, чтобы долговая нагрузка не превышала половины дохода, поэтому формально претендовать на кредит могут только те, кто зарабатывает существенно больше 100 тысяч рублей.
Однако даже при зарплате в 100 тысяч рублей заемщику необходим первоначальный взнос, который в среднем составляет 43% от стоимости жилья. Накопить такую сумму при средних темпах сбережений можно примерно за десять лет, что делает рыночную ипотеку инструментом для богатых клиентов.
Застройщики поддерживают деятельность благодаря государственной поддержке, рассрочкам, совместным банковским программам и предложению более компактного и бюджетного жилья.
Доступная ипотека не вернется ранее 2027 года
Резкое ужесточение условий рыночной ипотеки исключило из числа потенциальных заемщиков большинство населения, отмечает ипотечный брокер Андрей Креер.
«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объясняет Креер.
По его словам, рыночная ипотека остается по карману лишь специалистам с высокими зарплатами, жителям крупных городов, сотрудникам отраслей с высокой оплатой труда и участникам льготных программ. Их платежеспособность поддерживается государственными субсидиями или собственными накоплениями, что усиливает социальное неравенство.
Креер подчеркивает, что смягчение условий ипотеки возможно только при стабилизации инфляции, снижении ключевой ставки и расширении субсидируемых программ. «При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключает брокер.
В краткосрочной перспективе рынок переходит в режим «нишевой ипотеки», где сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготным инструментам.
Слабые застройщики уходят, сильные остаются
«Да, реально есть те, кто пользуется ипотекой. И это в основном люди с высокими доходами, совершающие альтернативные сделки — когда продают одну квартиру и покупают другую, либо те, кто рассчитывает на крупные поступления в обозримом будущем», — говорит ведущий аналитик финансовой компании AMarkets Игорь Расторгуев.
Остальные покупатели, по его словам, полагаются на льготные программы, которые сейчас составляют свыше 80% всего ипотечного рынка. «Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — отмечает Расторгуев.
Эксперт менее пессимистичен, чем Креер, и предполагает, что послабления возможны ближе к концу года. «Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, и тогда рыночная ипотека может снизиться до 14–15% — это уже более приемлемые условия для покупки жилья. Правда, до комфортных 10%, о которых говорят чиновники, еще далеко. Но само направление движения уже обнадеживает, и рынок это чувствует. Весь вопрос в том, как быстро инфляция вернется к целевым показателям», — размышляет финансист.
По его оценке, застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, которая формирует устойчивый спрос на новостройки. Хотя у крупных компаний есть задержки по срокам сдачи, а окончание моратория на выплату неустоек добавляет напряжения, массовых банкротств Расторгуев не ожидает: «Слабые игроки уходят, сильные остаются и укрепляют позиции».
