Кризис новостроек: половина квартир останутся без покупателей

Российский рынок новостроек переживает кризис, масштабы которого трудно переоценить. Квартиры строятся, дома вводятся в эксплуатацию, девелоперы продолжают запускать новые проекты — но покупателей становится всё меньше. Участники рынка оценивают, что до 45% квартир в объёме ввода до конца года могут остаться нереализованными. Иными словами, половина новых жилых комплексов рискует оказаться пустой.

Финансовые показатели подтверждают тревожную динамику. В первом полугодии восемь крупнейших компаний отрасли заработали на 12% меньше, чем годом ранее, а их совокупный долг превысил 4 триллиона рублей.

«Эти финансовые результаты крупнейших застройщиков показывают, что проблемы рынка уже вышли за пределы обычного замедления продаж», — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. По его словам, застройщики одновременно испытывают давление трёх факторов: дорогого кредита, слабого спроса и растущей стоимости реализации новых проектов из-за требований властей.

Девелопер строит не на собственные деньги — ему необходимо финансирование, и при высокой стоимости кредита каждый месяц задержки с продажами обходится дорого. Квартира, не нашедшая покупателя, — это не просто непроданный товар, а капитал, остающийся внутри проекта, пока компания несёт расходы на финансирование.

«Высокая ключевая ставка делает дорогим проектное финансирование», — отмечает Зубик. Чем дольше продаётся жилой комплекс, тем дольше капитал остаётся замороженным и тем выше финансовые расходы девелопера.

«При этом девелопер не может просто переложить всю стоимость кредита на покупателя, потому что тот сам столкнулся с дорогой ипотекой», — говорит Зубик. Ведь покупатель сам пришёл в банк за дорогими деньгами. Если ежемесячный платёж получается слишком большим, ему уже неважно, сколько застройщик потратил на кредит. Сделка просто не состоится.

Стоимость квартир за последние годы выросла, а доступность ипотеки ухудшилась. При этом новостройка во многих случаях оказывается заметно дороже готовой квартиры на вторичном рынке. Разрыв между первичным и вторичным жильём сейчас может достигать 18–20%.

Для покупателя это принципиальный вопрос. Если можно приобрести уже готовую квартиру, увидеть её своими глазами, сразу оформить документы и переехать, зачем платить существенно больше за объект, которого ещё нет?

В результате деньги начинают уходить из первичного рынка. Особенно заметен интерес к так называемой «молодой вторичке» — домам, построенным примерно в 2015–2025 годах. Это жильё ещё относительно новое, но при этом уже готово. В нём работают лифты и коммуникации, понятен вид из окна, можно проверить состояние дома и района. Главное — не нужно ждать окончания строительства.

«Ключевым драйвером спада выступает разрыв между платёжеспособным спросом и уровнем цен», — считает директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его словам, число сделок с «молодой вторичкой» уже взлетело почти на 80%. Это хороший показатель того, как изменилось поведение покупателя: он стал гораздо осторожнее выбирать, за что именно платить.

Раньше ожидание окончания строительства можно было воспринимать как разумную плату за будущий рост стоимости квартиры. Сейчас эта логика работает хуже. Если цены перестали расти прежними темпами, а ипотека стала дорогой, переплата за новую квартиру уже не выглядит очевидной инвестицией.

«Девелоперы избегают прямого снижения цен и делают ставку на косвенные инструменты стимулирования — скрытые скидки, субсидирование ставки и траншевую ипотеку», — говорит Тумин. На рекламном баннере цена квартиры при этом может практически не измениться.

Проблема в том, что такие решения не создают нового спроса. Они, скорее, позволяют немного отодвинуть момент, когда покупателю придётся столкнуться с полной стоимостью жилья. Если денег у семьи недостаточно, временное снижение платежа не превращает квартиру в доступную — оно лишь меняет структуру выплат.

Есть и ещё одна проблема. Власти городов предъявляют к новым жилым комплексам больше требований: благоустройство, школы и детские сады, дороги, парковки, общественные пространства, архитектура, инженерная инфраструктура. Для жителя это хорошие новости. Для девелопера — дополнительные расходы и более длинный путь от покупки земли до возврата вложенных средств.

«За последние годы существенно изменилась экономика самого девелоперского проекта, — говорит Виктор Зубик. — Требования к новым ЖК становятся выше: инфраструктура, благоустройство, обеспечение парковкой, социальная нагрузка, архитектура, качество городской среды». Все эти требования увеличивают объём инвестиций и срок, в течение которого девелопер возвращает вложенный капитал.

Получается, покупатель хочет более качественную и комфортную городскую среду, но всё это закладывается в себестоимость квартиры. Возможности бесконечно повышать цену уже нет.

Покупатель больше не готов автоматически платить за обещание будущего роста цен. Он сравнивает новостройку со вторичкой, считает ипотеку, оценивает сроки сдачи и всё чаще задаёт простой вопрос: действительно ли эта квартира стоит своих конских денег?!