Московский рынок жилья стал клубом для избранных

Доля квартир стоимостью менее 10 миллионов рублей в московских новостройках сократилась с 22% до 3% за один год. Половина всех текущих предложений уже превышает цену в 20 миллионов рублей, что указывает на фундаментальное изменение рынка.

Средняя цена квадратного метра в Москве и области выросла на 20%, однако эта статистика маскирует более серьёзную проблему — полное исчезновение бюджетных лотов как класса.

Покупателям предлагают проекты с улучшенной архитектурой и инфраструктурой, но для многих минимальная стоимость входа на рынок новостроек стала недостижимой.

Причины исчезновения дешевого жилья

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что «ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».

Он выделяет три ключевые причины:

• Значительный рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов, рабочей силы и финансирования, а также ужесточение градостроительных требований.
• Смещение стратегии девелоперов в сторону более прибыльных сегментов бизнес- и премиум-класса.
• Эффект от ранее действовавшей льготной ипотеки, который уже встроен в рыночные цены и поддерживает высокий уровень спроса.

По оценке Зубика, заметного снижения цен ждать не стоит, поскольку предложение сокращается, а накопления населения возвращаются в недвижимость. Застройщики в ответ предлагают рассрочки и субсидированные ставки по кредитам.

Эксперт подчеркивает, что рынок стал сильно фрагментирован: в одних проектах возможна стагнация, в других — продолжение роста, особенно в качественных локациях.

Статистика, подтверждающая тенденцию

Директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин приводит данные: средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей, то есть на 27%. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве стоила более 21 миллиона рублей.

Объем предложения в массовом сегменте сократился вдвое — с 21 до 10 тысяч лотов, что резко ограничивает выбор для покупателей.

Тумин объясняет это сочетанием факторов: прекращением действия массовой льготной ипотеки в середине 2024 года, ростом себестоимости и введением с 2025 года ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров, что закрыло эпоху микростудий за 7–8 миллионов рублей.

«Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до „семейной ипотеки“, рассрочки или вторичного рынка», — говорит Тумин.

Ипотека как фильтр для покупателей

Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная констатирует: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».

При таких условиях ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 12–15 миллионов рублей достигает 200–250 тысяч рублей, что доступно лишь узкому кругу покупателей. По её оценке, рынок держится на обеспеченных топ-менеджерах и тех, кто вынужден покупать жилье из-за жизненных обстоятельств.

Парадокс заключается в том, что рынок формально остается активным — цены растут, сделки заключаются, но он всё больше отрывается от финансовых возможностей большинства граждан. Вопрос теперь не в стоимости квадратного метра, а в том, для кого этот рынок вообще существует.