Новые правила Верховного суда для рынка жилья

Верховный суд России выпустил обзор судебной практики, который существенно меняет правила оспаривания сделок с жилой недвижимостью. Ранее из-за громкого дела с квартирой Ларисы Долиной рынок вторичного жилья оказался парализован: покупатели боялись, что даже законно оформленная сделка может быть отменена.

Согласно новым разъяснениям, сам по себе факт того, что продавец стал жертвой мошенников, не является автоматическим основанием для признания договора недействительным. Если человек осознавал, что подписывает договор купли-продажи, понимал переход права собственности и добровольно ставил подпись, его внутренние мотивы (например, желание защитить имущество) не делают сделку недействительной.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: «Суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек решил ее совершить». Если продавец понимал, что продает квартиру, но действовал под влиянием мошенников, этого недостаточно для отмены договора по статье 178 ГК РФ.

Изменились и требования к доказыванию неспособности продавца понимать свои действия. Теперь недостаточно просто заявить об этом — необходимо провести судебную экспертизу, исследующую состояние человека именно в момент подписания договора. Если истец уклоняется от экспертизы, суд может отказать в иске.

Ключевая новелла — суды обязаны оценивать поведение покупателя. Если выяснится, что покупатель знал или должен был знать о мошеннической схеме, сделку могут отменить. В противном случае, если покупатель действовал добросовестно, проверил документы и оплатил квартиру, его право собственности должно быть защищено. Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин отметил: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Верховный суд также подтвердил принцип двусторонней реституции: при отмене сделки квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. По словам Тумина, это устраняет болезненный перекос прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предупреждает, что полностью проблема не решена. «И эта статья (177 ГК РФ) применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает он. Если речь идет о пожилых продавцах с когнитивными нарушениями, экспертиза может установить, что они не понимали своих действий, и тогда сделку отменят независимо от честности покупателя. Кроме того, не решен вопрос реальной взаимности реституции: если продавец уже перевел деньги мошенникам, покупатель может не получить свои средства обратно. Также остаются повышенные требования к профессиональным участникам рынка — риелторам и юристам, и пока неясно, распространяется ли этот стандарт на обычных граждан, пользующихся их услугами.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует особенно внимательно проверять документы, историю объекта и порядок расчетов. Рекомендуется использовать аккредитивы и счета эскроу — это не дает стопроцентной гарантии, но существенно снижает риски.

Таким образом, несмотря на позитивные изменения, эксперты призывают не расслабляться. «Схема Долиной» может работать и дальше, хотя Верховный суд и ограничил её применение.