Рынок недвижимости 2026: ипотека рухнет, жилье подорожает
Дома становятся выше, а финансовые возможности людей сокращаются.
Российский рынок жилой недвижимости вступил в 2026 год в состоянии глубокого кризиса. Хотя официальные лица избегают этого термина, ситуация говорит сама за себя. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин признал, что по результатам 2025 года объёмы ипотечного кредитования в стране сократились на 21%. По его словам, только льготные программы предотвратили ещё более значительное падение.
«Не надо забывать, что льготная ипотечная программа — практически единственная возможность граждан улучшить жилищные условия», — подчеркнул министр.
Однако в текущем году условия, например, семейной ипотеки, планируют существенно ужесточить: станет возможным получить лишь один льготный кредит на одну семью. Ранее обсуждались и другие меры, такие как введение прогрессивной процентной ставки в зависимости от количества детей или привязка займа к региону постоянной регистрации заёмщика. Но эти предложения пока не реализованы.
Одновременно с ужесточением ипотечных правил власти отказываются от поддержки застройщиков. Минстрой подтвердил, что мораторий на штрафы за перенос сроков ввода жилья продлевать не будут. Следовательно, с 2026 года дольщики вновь смогут взыскивать неустойку за задержку сдачи домов.
Масштабы переноса сроков достигли рекордных значений. Совместное исследование компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ показало, что в 2026 году в России отложат ввод 16,2 млн кв. м многоквартирного жилья, что является историческим максимумом. Авторы исследования также ожидают, что общий объём ввода МКД сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.
Несмотря на все ограничения, эксперты едины во мнении: цены на жилье продолжат увеличиваться.
Рост будет, но умеренный
Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин прогнозирует в 2026 году рост цен на жильё на 57%, что немного превысит ожидаемую инфляцию.
«Главный драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Как только она опустится до 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечет в недвижимость», — говорит Тумин.
В банковской системе сейчас сосредоточено около 60 трлн рублей вкладов. Даже если 5–10% этих средств поступят на рынок первичного жилья, это сможет существенно поддержать спрос.
«Здесь возможны локальные коррекции на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Санкт-Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост», — отмечает Тумин.
Статистика уже подтверждает эту тенденцию: в ноябре снижение цен на вторичное жильё зафиксировали в 17 из 50 крупных городов, включая не только окраины, но и центральные районы. В то же время новостройки подорожали на 1,8% за месяц, и это уже пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.
Всё зависит от ключевой ставки?
Более оптимистичный сценарий для первичного рынка предлагают аналитики «Циана». Главный аналитик компании Алексей Попов сообщил, что «Циан» в базовом прогнозе ожидает роста цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.
«Ускорение индексации цен мы связываем со снижением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года выходило заметно меньше, чем раньше», — поясняет Попов.
«Продолжается рост доли проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где цены априори выше», — добавляет он.
Для вторичного рынка прогноз более сдержанный. По словам Попова, в «Циане» ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.
«Более скромные прогнозы на 2026 год (по сравнению с первичкой) мы связываем с исходно более высокими показателями 2025 года, в течение которого заградительно высокие ставки по ипотеке и сохраняющийся разрыв в цене метра между первичкой и вторичкой стимулировали сделки именно с готовым жильем», — отмечает аналитик.
Ключевым риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Высокая стоимость проектного финансирования и осторожность девелоперов уже приводят к сокращению запусков новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам текущего года, однако даже в этом случае около трети проектов уже переносят сроки сдачи.
«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-сегменте, а продавцам на вторичке придется быть гибче с ценой, если захотят быстро продать», — говорит Тумин.
Таким образом, главными вопросами года остаются два: насколько быстро снизится ключевая ставка и какая часть «депозитных» денег в итоге достигнет рынка жилья. Именно это определит степень подорожания квартир.
