Средняя ипотека 100 тысяч. Как слова Путина повлияют на рынок
Станет ли жильё более доступным?
В ходе итоговой пресс-конференции Владимир Путин высказался за расширение действия программы семейной ипотеки на вторичное жильё в тех городах, где она ранее не применялась.
«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — заявил президент. Он отметил, что необходимо сохранить и развивать программу семейной ипотеки под 6%, а также региональные инициативы со ставкой не выше 2%. Путин призвал молодые семьи оформлять кредиты именно в таких субъектах со льготными условиями.
При этом глава государства констатировал, что по итогам текущего года строительный комплекс продемонстрирует спад. Если в 2024 году было сдано 107,8 млн квадратных метров жилья, то в этом году показатель ожидается в диапазоне от 103 до 105 млн.
Насколько сейчас доступно жильё в стране, если 70% новостроек не проданы? Этот вопрос после прямой линии с президентом экспертам по недвижимости задал портал MSK1.RU. Их оценки в целом оказались неутешительными.
Слишком дорогие кредиты
Ключевым фактором, сдерживающим ипотечный рынок, остаётся высокая стоимость заёмных средств. Несмотря на начало цикла смягчения денежно-кредитной политики и снижение ключевой ставки до 16%, базовые ипотечные продукты по-прежнему недоступны для большинства семей.
Согласно расчётам ипотечного брокера Ольги Лисицкой, при сумме кредита в 6 млн рублей (средняя стоимость двухкомнатной квартиры в крупном региональном центре) ежемесячный платёж на 30 лет сейчас достигает примерно 100 тысяч рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — констатирует Лисицкая.
В ситуации, когда платёж по кредиту превышает среднемесячный заработок в регионе, рыночная ипотека перестаёт быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный тариф», отсекающий граждан от возможности улучшить жилищные условия.
Эксперт отмечает, что интересным трендом последних месяцев стал рост активности покупателей, вызванный не ростом их доходов, а опасениями перед грядущими изменениями. В правительстве активно обсуждаются возможные трансформации льготных программ, включая введение дифференцированной ставки в зависимости от числа детей.
Для многих россиян это стало сигналом: условия могут ужесточиться. Желание «успеть на последний вагон» и оформить кредит по действующим правилам создаёт кратковременные всплески спроса, которые, однако, не отменяют общую тенденцию к охлаждению рынка, поясняет Лисицкая.
«Без господдержки ипотечный рынок оказался бы заморожен»
«Снижение объемов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласен генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.
В условиях, когда традиционные рыночные механизмы перестали работать, государственная поддержка стала критически важной.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — соглашается Креер с заявлением президента.
Лисицкая также указывает, что семьи с детьми до 6 лет, которые являются основными получателями семейной ипотеки, формируют основную долю сделок. Граждане либо покупают первое жильё, либо меняют малогабаритные квартиры на более просторные. Льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что многие используют её как инвестиционный инструмент, приобретая жильё «про запас» для будущих детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчеркивает Лисицкая.
Однако такая вынужденная зависимость рынка от субсидирования, по мнению Креера, указывает на глубокую системную проблему. Без решения главного вопроса — высокой базовой стоимости кредитов — дальнейшее расширение льготных программ может дать лишь кратковременный эффект и создать новые дисбалансы.
«Основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади»
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор МГСУ Кирилл Кулаков связывает сокращение ввода новостроек (о котором говорил президент) со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».
Даже на фоне сокращения ипотечного рынка цены на новостройки не демонстрируют снижения. Кулаков объясняет это экономическими причинами: «Прежде всего — стоимостью фондирования, которая, кстати, отражается и на стоимости строительных материалов, и на стоимости техники и транспортных услуг».
Снижение рентабельности наблюдается и у застройщиков. «Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатирует профессор. По его мнению, это является «предвестником концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».
В следующем году цены точно не упадут, уверен Кулаков. Вместо снижения он прогнозирует ценовую диверсификацию: «Возможно, мы увидим ценовую диверсификацию. По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».
Кулаков выражает надежду, что молодые семьи, о поддержке которых говорил президент, будут приобретать квартиры большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — говорит эксперт.
Андрей Креер, в свою очередь, ожидает в 2026 году некоторого оживления спроса на вторичном рынке жилья (о чём также упоминал Путин). Тем не менее эксперт подчёркивает, что процесс нормализации рынка, особенно в части доступности жилья, займёт время, поскольку ставки ещё долго будут оставаться на исторически высоком уровне.
