Льготная ипотека заканчивается: кто сможет купить жилье?
Еще несколько лет назад ипотека воспринималась как билет в нормальную жизнь: квартира, ключи, новоселье. Однако сегодня эта уверенность исчезла. Льготные программы сужаются, банки ужесточают требования, заемщики теряются. По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут рухнуть на треть, что означает потерю триллиона рублей ежегодного финансирования жилищного строительства.
Много лет российский рынок жилья стимулировался льготной ипотекой: государство компенсировало часть процентной ставки, позволяя гражданам брать кредиты под 6–8% при рыночных ставках значительно выше. Это привело к ажиотажному спросу, рекордным темпам строительства и росту цен. Однако такая модель оказалась неустойчивой. Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки, где ставка будет зависеть от количества детей.
Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером и вытеснит с рынка целые категории заемщиков. По его словам, банки уже ужесточили требования, а если новые ограничения примут, снижение выдач на 20–30% станет неизбежным.
Фактически государство отказывается от массовой льготной ипотеки и переходит к точечной поддержке, прежде всего многодетных.
Когда ипотека становится опасной
На фоне роста ставок обсуждается безопасный уровень ипотечной нагрузки. В Госдуме назвали ориентиром 30% дохода семьи. Если на кредит уходит более 40%, нагрузка считается тяжелой, около половины — возникают серьезные финансовые риски.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». Он добавляет, что при нагрузке более 40% семейный бюджет становится крайне уязвимым, а при более 50% семья фактически живет в режиме постоянного финансового напряжения.
Особенно остро эта проблема проявляется при рыночных ставках 17–20%, когда даже небольшой кредит превращается в серьезное ежемесячное обязательство.
Почему банки смотрят не только на зарплату
Банки все больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношению ежемесячных платежей по кредитам к доходу заемщика. Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет: «Комфортная зона — до 30% официального дохода, когда банк легко одобряет кредит». При 40–50% любая неприятность — потеря работы, болезнь, непредвиденные траты — ведет к просрочкам. Он советует ориентироваться на сумму, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов примерно на 20%.
Одни и те же проценты не означают одинаковые риски
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обращает внимание, что одинаковая долговая нагрузка имеет разное значение для разных семей: «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». Если после ипотечного платежа остается 25 тысяч рублей, любой форс-мажор разрушит бюджет. Поэтому необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку безопасности.
По оценке Андрея Креера, возвращение к более сбалансированным рыночным ставкам на уровне 11–13% возможно не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Возникает вопрос: снизят ли девелоперы цены на фоне сжатия спроса?
