Российские новостройки: падение цен или рекламные скидки?

Покупательская активность на рынке новостроек резко сократилась. Ипотека остается практически недоступной, а цены на квартиры не снижаются. Девелоперы продолжают возводить новые жилые комплексы, что приводит к накоплению непроданных объектов.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев отмечает, что за последний год объем покупок нового жилья сократился вдвое. По его мнению, даже если застройщики снизят цены на 30%, это не оживит спрос — люди ждут доступной ипотеки.

Многие девелоперы предлагают скидки, рассрочки и «специальные условия», но, как объясняет основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, это часто маркетинговые уловки. «По сути, девелоперы используют два инструмента. Первый — это скидки, однако по-прежнему в большинстве случаев это „скидки от накидки“. Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты», — комментирует Зубик. Второй инструмент — субсидированные ставки и рассрочки, но реальность тоже отличается от рекламы.

Зубик считает, что тотального падения цен не будет. «Скорее, сегментация рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам», — говорит эксперт. Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев также сомневается в масштабном обесценивании: «Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы рушить цены. Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при снижении темпов продаж базовая экономика проектов сохраняется».

Сейчас ипотечные ставки в России составляют чуть ниже 20% по данным «Дом.РФ». Это ниже январских пиков, когда ставки достигали 30%, но все еще высоко. Из-за этого инвесторы теряют интерес к жилью: окупаемость растягивается на 10–15 лет, а строящееся жилье дороже готового на 20–30%.

По словам Бахчеева, деньги уходят в другие сектора, например в индустриальную недвижимость. «Каким бы тяжелым ни был кризис в России, всегда есть те, у кого есть деньги. Но они в жилье больше не инвестируют. Раньше всё было понятно: купил на котловане — продал дороже. Сейчас эта схема стала слишком долгой, рискованной и не всегда выгодной», — объясняет эксперт. Он добавляет: «Это готовые производственные помещения, которые закрывают реальные потребности бизнеса — от логистики до небольших производств».

В то же время есть оптимистичные данные. В Москве и Московской области (включая Новую Москву) строится более 56 млн кв. м жилья, а не продано лишь около 10 млн кв. м. Виктор Зубик уточняет: «Нераспроданность составляет всего чуть больше 20%, и это с учетом, что в эту статистику входят новостройки с ключами в 2029 и 2030 годах. То есть их строить еще 3–4 года, и время на продажу есть, особенно с учетом постепенного снижения ключевой ставки и повышения доступности ипотеки».

Эксперты сходятся в том, что резкого снижения цен ждать не стоит. Бахчеев отмечает: «Думаю, ожидание, что девелоперы начнут снижать цены ради ускорения продаж, не совсем отражает реальную логику рынка, потому что у многих из них в бизнес-модели изначально заложено, что жилье продается не за несколько месяцев, а в течение нескольких лет». Он подчеркивает, что грамотный девелопер скорее выдержит темп продаж и реализует проект дольше, чем пойдет на резкое удешевление.

Таким образом, рынок не обваливается, а расслаивается: одни проекты теряют ликвидность, другие держат цену. Покупатели стали осторожнее, а инвестиционный спрос перетекает в альтернативные активы.